Door Klaas
op 05 mars 2021

Nous ne pouvons l’ignorer : l’ensemble du secteur Horeca souffre de la pandémie COVID-19. Apparemment, le parlement fédéral envisagerait de préférer l’accessoire à l’essentiel.

Que se passe-t-il?

La commission parlementaire de l’économie, de la protection des consommateurs et de la stratégie numérique se penche actuellement sur une proposition de loi ayant pour but de modifier le Code Civil en ce qui concerne la résiliation d’un bail commercial pour non-respect d’une obligation d’achat.

Concrètement, Madame DEPRAETERE et Madame VANROBAYS souhaitent insérer un nouvel article 3/1 dans la loi du bail commercial, stipulant que toute clause donnant au bailleur le droit de résilier un contrat de bail commercial en raison du non-respect de l’obligation d’achat, serait réputée non écrite sauf si le manquement en question est imputable au preneur. Dans ce cas, il reviendra alors au bailleur de fournir la preuve de celui-ci.

Comment fonctionne le système actuellement ?

Les exploitants Horeca sont nombreux à ne pas être propriétaires de l’immeuble dans lequel ils exploitent leur commerce. Nombre d’entre eux louent cet immeuble à une brasserie ou à un négoce d’alcool qui est propriétaire ou locataire principal de l’immeuble. Il arrive souvent qu’un contrat de bail commercial contienne non seulement des dispositions afférentes à la location de l’immeuble, mais également des obligations d’achat.

Ce genre d’obligations d’achat implique que le locataire s’engage à se fournir exclusivement auprès du bailleur certaines boissons, produits ou services. Celui-ci attribuera, en échange, des avantages financiers ou économiques, tel qu’un crédit ou la mise à disposition de matériels ou de biens meubles.

Dans bon nombre de contrat de bail commercial, il n’est pas rare de retrouver une clause donnant le droit au bailleur de résilier le bail commercial si le locataire ne respecte pas ses obligations d’achat.

A présent, les auteurs veulent vraisemblablement bricoler l’équilibre contractuel – ainsi que celui des contrats de bail commercial en cours ! – et ce, au détriment des bailleurs ou locataires principaux, eux-mêmes victimes de la situation actuelle, confrontés à des difficultés similaires à celles des exploitants Horeca.

Quoi qu’il en soit, les auteurs partent du principe que les contrats de bail commercial contenant les obligations d’achat sont par nature déséquilibrés, et ce, indépendamment de la situation ou des circonstances actuelles.

La sécurité juridique semble bien différente.

Que devez-vous faire actuellement en tant que bailleur ?

Un contrôle du contrat de bail commercial est très certainement à l’ordre du jour, et ce, également à la lumière de la jurisprudence récente constituée par un nombre croissant de Juges de Paix relative aux arriérés de loyers suite aux périodes de fermeture obligatoires de l’année qui s’est écoulée.

 

Avez-vous des questions en ce qui concerne cette contribution et/ou en ce qui concerne d’autres aspects relatifs au bail commercial ?

Le cas échéant, n’hésitez pas à nous contacter.

 

Karin SCHÜHLE, Kristof COLONNE et Klaas CANDRY

Arkalis – Partners in Law